Verlossende aflossers: (Voorlopig) stoppen met extra aflossen

dinsdag 23 juli 2019

(Voorlopig) stoppen met extra aflossen

Wie had dat gedacht dat wij van verlossendeaflossers nog vroegtijdig zouden stoppen met extra aflossen of misschien voorlopig. Wat dat betreft kan het nog alle kanten op. Maar na dit weekend en de beste investering om het e-book aan te schaffen van Quit like a millionaire van Kristy Shen voor 10,49 (korting van 2,50 van bol.com) zijn we er over uit om te stoppen met extra aflossen en al ons geld na aftrek van vaste lasten en spaargeld volledig in beleggingen te stoppen. Het was me al eerder dit jaar gevraagd waarom ik niet gewoon meteen ging beleggen omdat het meer rendeert dan de 1,69% hypotheekrente die we t/m 15 september 2026 hebben. Dat kwartje viel toen niet helemaal. Ik was zo geprogrammeerd om te blijven aflossen maar had dit jaar (zie blog) wel een compromis gesloten naar aanleiding van die vraag om minder extra af te lossen en meer te gaan beleggen. Maar tijdens het lezen van dit boek van Kristy Shen, die voor haar 31e FI is geworden, oftewel Financially Independent, is dat roer nu volledig om.

In het boek beschrijft Kristy hun hele weg naar onafhankelijkheid. Door haar rationele en wiskundige benaderingen werd het ook voor mij duidelijk dat ik toch iets niet slim genoeg doe mede omdat ik bij mijn ingebakken voornemen blijf en niet rationeel genoeg alles bekijk.

Toen ik in hoofdstuk 9 Your house is not an investment was beland gingen we rekenenen met de 150% regel. Na een globale berekening zaten Natasja en ik meteen te zoeken naar huurwoningen die lager dan onze huislast x 150% zijn. Dat is in ons geval ongeveer 489 euro (hypotheeklast + servicekosten + huur boiler) x 150% = 1.222,50 euro. Bij de gedachte dat wij met een huur van 1.000 euro onder dat bedrag uitkwamen zouden we haar advies moeten aanhouden. Ga huren als je bedrag hoger is dan huur. De regel dicteert dat als je maandelijkse hypotheeklast x 150% (kosten van aanschaf, rente op je hypotheek, onderhoudskosten, belastingen) hoger uitkomt dan huur, dat je dan moet gaan huren. Ze neemt als voorbeeld een amerikaans gezin die een huis gaat aanschaffen voor 5 ton en er voor 9 jaar gaat wonen om vervolgens weer te verkopen. Daar neemt ze in haar berekening ook een constante waardevermeerdering in mee van 6% per jaar wat gelijk staat aan het rendement in beleggingen.
[CORRECTIE OP DE BEREKENING NAV OPMERKING VAN PetraH HIERONDER BIJ REACTIES. WE HEBBEN ALS VOORBEELD NIET GOED BEREKEND.

WIJ ZITTEN DUS SOWIESO GOED MET KOOP EN OM NIET TE GAAN HUREN. IN ONS GEVAL IS 150%: 489 EURO X 1,5 = 733,50 EURO. DIE HUUR ZULLEN WE NIET VINDEN, ALLEEN ALS WE NAAR EEN TINY HOUSE ZOUDEN KUNNEN GAAN]

Ik heb niet alles in meegenomen maar bij berekening van 3 opties: huren, koopwoning met volledig beleggen of koopwoning met 50% aflossen en 50% beleggen gaf in een tijdsduur van 5 jaar optie 2 als beste scenario: Koopwoning met volledig beleggen ipv extra aflossen. Dit levert ons het meeste rendement op. Dit geldt alleen als de woning zijn waarde niet teveel gaat verliezen en we het gaan verkopen omdat wij bijvoorbeeld naar huur over gaan. Onze voorsprong op het totale vermogen zou al 19.000 euro kunnen zijn. Daar heb ik alle extra onderhoudskosten en rente op de hypotheek buiten beschouwing gelaten. Ik heb vergelijken wat we per scenario maximaal kunnen beleggen en/of extra aflossen en wat dat over 5 jaar en over 7 jaar (einde rentevast periode) oplevert.
Hier is, over 5 jaar, een waardedaling berekent van de woning naar 190.000 euro omdat momenteel de prijzen op z'n top zijn. Tot aan dat bedrag is de strategie om hier te blijven wonen ondanks extra kosten aan onderhoud.

Wat we ook kunnen doen als we toch weer willen aflossen na 1 of meer jaren is het geld uit beleggingen halen en tussentijds in een keer aflossen. Misschien ook om zo nog even onder de vermogensbelasting uit te blijven de eerste jaren. We mogen met onze hypotheek onbeperkt aflossen.

Onze SWR (Safe Withdrawel Rate) is momenteel 50,40% na aftrek van spaargeld voor Onvoorziene Zaken en vakantie. Mocht volgend jaar ons inkomen gelijk blijven, de badkamer renovatie achter de rug en de Onvoorzien Zaken pot aangevuld dan zullen we het spaargeld naar beneden bijstellen om zo onze SWR te verhogen naar 54% of hoger. Vandaar uit kunnen we weer verder kijken.

Kristy verwijst ook naar SWR als peiler om je financiele pad naar FI te berekenen. Dat is belangrijker dan kijken wat je verdienen moet om je doel te bereiken.
Ons appartement is momenteel voor 22% afbetaald en hiermee hebben we de ORV verzekering van de hypotheek kunnen halen. Dit levert een lastenverlaging van 35,57 euro per maand op.

Huren is na gisteren definitief van de baan nadat ik nog wat berekeningen heb verfijnd op de 3 scenarios. We blijven wonen met de lage lasten van nu waarmee we een optimale ruimte hebben om te gaan beleggen. Verder zal de tijd uitwijzen wat de beste vervolgstrategie is. Bij een flinke waardevermindering van de woning zou woning verkopen voor een hypotheek crash en huren wel een relevante optie worden. Of dat wij over 3 jaar kunnen overstappen naar een Tiny House om zo nog lager in onze lasten te komen en dus ons SWR nog meer kunnen vergroten wat ons middelen geeft om financieel onafhankelijk te worden. Ons doel is voor ons 60e zo veel mogelijk financieel onafhankelijk te worden en veel te genieten van de mogelijkheden om vrij te zijn.

Het boek is verder een hele gave handleiding hoe je het beste je opgebouwde vermogen kan onderhouden zonder te verliezen en gezien wij ook van reizen houden is het een genot om haar reis en uitgaven tips te lezen. Het boek heeft bijlages met uitleg hoe zij met haar man het hebben weten te realiseren. Ze laat duidelijk zien dat het voor jou en mij net zo haalbaar is als dat het voor hun was. Met de top ingredi├źnten zoals juiste mindset, bewustwording en aanpak is het voor velen van ons ook mogelijk, zelfs voor mensen met gezinnen. Een aantal hoofdstukken en berekeningen zijn niet op ons Nederlanders van toepassing. Zo geldt dat, in ons geval, met de 150% regel. Toch kan het geen kwaad om alles weer eens door te lichten en na te lopen of je nog steeds slim genoeg bezig bent.

Als je het boek (Engelstalig) zelf wilt lezen zie hier Quit like a millionaire (bol.com affiliate link)

8 opmerkingen:

  1. Wat interessant om over jullie veranderende visie te lezen. Puur rationeel kijken naar je eigen geldzaken is vaak ontzettend moeilijk, maar cijfermatig meestal beter. Wat een boek al niet kan betekenen voor iemand! Ik ben nu al benieuwd naar alle ontwikkelingen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het is zeker moeilijk en wat mij frappeert is dat ik die na 5 jaar toch echt een consuminderaar bent ook zelf blijvend blijf vastzitten in gedachtes en patronen. Gelukkig blijf ik lezen en nadenken maar het is apart dat je dan nog niet meteen of eerder je andere keuze maakt vanuit ratio.
      Net als het begin dat wij onder water stonden ging het lampje niet echt branden. Nu ook was mij eerder de rekentool voorgelegd dat beleggen rendabeler is dan aflossen in onze situatie, toch viel het kwartje veel later. Daarom laat ik het zelf wel los als ik mensen niet meteen kan overtuigen of aanzetten als ze wel aangeven dat ze geen geld willen verliezen maar toch sommige dingen te lastig en gedoe vinden en dan het er maar bij later. Voorbeeld mijn tante gooit het water van eieren koken braaf in de plantengieter maar vind het wel gedoe om aan te nemen dat ze in 5 minuten voordeel kan hebben als ze zou overstappen naar een nieuwe provider.

      Verwijderen
  2. 490 euro x 150% is slechts 735 euro.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Petra, je hebt helemaal gelijk, wij hebben dit niet goed berekend. Wij veronderstelden een waarde stijging maar inderdaad eigenlijk 1,5 x zoveel. Maakt sowieso nu uit dat we gewoon op koop deze weg in te gaan.

      Verwijderen
  3. Ja wij zijn ook gestopt met extra af te lossen. Het bruto bedrag is nog maar 60 euro. Die laten we staan i.v.m. de afschaffing straks van de wet Hillen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is helemaal de perfecte positie! Dank voor je reactie en leuk om te lezen dat er meer die aanpak nu aanhouden.

      Verwijderen
  4. Wat een interessante invalshoek, zo heb ik er nog nooit naar gekeken. Ik huur zelf momenteel, maar dat is zeker iets om in het achterhoofd te houden wanneer ik eventueel ga kopen. Goed dat je zoveel berekeningen hebt gemaakt, het is altijd beter om te checken dan om klakkeloos aan te nemen dat kopen beter is dan huren! Klinkt als een goed boek, ga ik zeker lezen!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Boek is zeker de moeite waard. Wij zitten eigenlijk een beetje in een positie dat beide kan. Het is ook afhankelijk van je toekomstplan. Wil je over een tijdje toch weg of juist lang op 1 plek blijven zitten. Wij willen uiteindelijk het huis opzeggen en mogelijk ergens goedkoper wonen waar we tegen die tijd ook niet perse afhankelijk zijn van woon-werk omdat het niet nodig is. En zoals de meeste FI-ers gaan reizen.

      Verwijderen