Annuitair hypotheek per 1 oktober al een feit

Zaterdag 3 oktober ontvingen we een brief van Quion, het hypotheekadministratiebedrijf van onze geldgever BNP Paribas. Ons annuitaire leningsdeel is een feit per 1 oktober met een restschuld van 90.849,80 euro. Dat is minder afkoopwaarde dan was voorberekend paar maanden geleden, door onze man van de Hypotheekshop.

Vandaag kunnen we weer extra aflossen en wil ik voor het annuitaire leningsdeel het bedrag op 90.000 zetten en daar lossen we dan 849,80 euro op af. Dat vind ik prettiger om naar te kijken. Vervolgens een extra 1.000 euro op het aflossingsvrije leningsdeel wat ons op een totaal van 173.000 euro brengt.

Als we nog wat zeilen bijzetten en november sober houden, kunnen we tot slot nog 3.000 euro extra aflossen op het aflosvrije voor het eind van dit jaar. Dan realiseren we een aflossing van 20.000 euro op onze oorspronkelijke schuld van 280.000 euro. Hiermee zakken we dus binnen een half jaar naar 260.000 euro. Dan hebben we nog 90.000 annuitaire schuld en 170.000 aflossingsvrij.

260.000 euro is een mooi begin om door te gaan in 2016, waar we het doel hebben totaal 6.000 euro af te lossen als we krap zitten en anders streven we naar 10.000 euro extra aflossen per jaar. Maar dat zal afhankelijk zijn hoe mijn werk en inkomsten er uit gaan zien voor 2016.

In juli hadden we echt niet kunnen bedenken dat we nu al zo veel zouden kunnen zakken, dat belooft genoeg voor de komende jaren. De ambities groeien en de motivatie is enorm.

Hier een overzicht van ons huis met in het groen wat we al hebben afgelost. Het geel is het annuitaire deel, de stenen in rood is aflossingsvrij. Elk vakje is 1.000 euro. Deze illustratie is een combinatie van het idee van 2 andere consuminderaars en vervroegde aflossers: Knoepert (vorm van een woning) en blogger Watkosteengezin (het Excel rekenbestand).

actuele stand per 7 oktober 2015

Omzetting na ruim 4 maanden pas een feit

Nou het duurt even en je betaald gewoon 4 maanden dubbele ORV kosten maar dan is per 7 oktober de omzetting een feit. Eindelijk ...

Onze man meldt per mail op 22 september het volgende:

"Bij de BNP Paribas is (administratief) per vandaag de hypotheek omgezet en is er een afpandingsbrief per mail naar Cardif gegaan, zodat ze de polis kunnen afkopen.

Cardif zal de polis per 7 oktober afkopen en de gelden overboeken, helaas kan dit door allerlei administratieve redenen niet eerder.

Vertrouwende je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd."

Oftewel de echte nieuwe lasten worden pas per 1 november aangepast. Dat vroeg ik hem nog per mail ter bevestiging op mijn aanname, maar tot op heden geen reactie op. 

Ben inmiddels zelf moe van dit hoofdpijn dossier net als mijn hypotheekshop man. Het zat hem ook niet mee. Wilde het hem nog lastig maken maar ik geef het op.

Gelukkig heb ik komende maand nog een baan en gaan we zelf er nog alles aan doen om naast de omzetting dit jaar, totaal 10.000 euro extra af te lossen op het Aflossingsvrije deel. Daar hebben we inmiddels 6.000 euro op kunnen aflossen. Dan wachten we nog af hoeveel de afkoopsom totaal geworden is wat afgetrokken wordt op de bestaande 100.000 euro. Die restschuld wordt Annuitair. Ons vooruitzicht is dat we dit jaar ruim 19.000 al afgelost hebben op 280.000 euro. En dat hadden we echt niet kunnen voorzien of bedenken toen we begonnen.

Nog steeds niet omgezet naar annuitair

2 weken geleden werd voor de maand september de premie van onze hypotheek afgeschreven. Dat had niet gemoeten want per 1 augustus zou onze hybride-spaar omgezet worden naar annuitair. En dat was al sinds begin juli geregeld door onze man van de Hypotheekshop. Dus maar onze man, de hypotheekadviseur, gemaild. Na 2 dagen maar eens zijn kantoor gebeld waarop ik uiteindelijk op donderdag reactie kreeg dat hij het aan het uitzoeken was. Met conclusie dat de bank het ook aan het uitzoeken was.
Vorige week vrijdag, na zelf weer per mail de status op te vragen, bleek dat de bank BNP Paribas en hun verzekeringsmaatschappij BNP Cardif de vinger naar elkaar wezen. Er was dus iets niet goed gegaan met afwikkeling van de omzetting, met gevolg geen omzetting.

Ondertussen betaal ik voor 3 maanden dubbele Overlijdensrisicoverzekering (ORV). Namelijk de per 1 juli van kracht zijnde nieuwe ORV voor de annuitaire hypotheek en van de hybride spaar die in de premie zit. Advies van onze man: 'geld storneren van de premie'. Dus dat deed ik maar.

Vorige week maandag, laatste dag van de maand, kregen we van onze man een digitaal formulier waar wij even snel onze handtekeningen op moesten zetten en dan zou hij dat verder invullen en afhandelen. Dus ik eind van de ochtend snel lopen freubelen met digitale handtekeningen en teruggestuurd. Wat volgde was weer stilte tot eind van de middag. Wederom gemaild maar geen reactie. Dus DOEI omzetting voor 1 september en nog steeds radio stilte.

Vervolgens Natasja maar laten bellen om de status op woensdag 2/9. Ja, hij zat er boven op, het dossier ligt naast hem op zijn bureau en de banken hebben het momenteel heeeeeeel druk. Hij begreep onze frustratie.

Vandaag is het alweer maandag, de maand september is 1 wk oud en we horen weer niets. Dus zojuist weer gebeld.
Onze man vind het ook reuze vervelend voor ons en begrijpt het helemaal. Ook hij vind het zonde van zijn tijd. Hij gaat nu meteen weer de bank bellen. En ja omzetting kan bij SPOED, volgens hem, enkele weken duren ipv maanden. HAHA, ik zeg, zal wel maar ze hebben al een maand de tijd gehad en door eigen administratieve fout deze door te laten lopen. Verder laten weten aan hem dat hij net zo goed als ik weet dat het een kwestie is van bijwerken in de administratie. Een paar veldjes aanpassen in het systeem. Hij snapt het allemaal maar hij kan niet dwingen want anders wil de bank ook niets meer met de Hypotheekshop doen en dan belanden we onderaan de stapel.

Wat betreft mijn onnodig dubbel betalen van de ORV, door hun fout, kan ik volgens hem niet bij hun verhalen. Dus gewoon pech voor ons omdat het nu eenmaal heel lang kan duren. Nou daar ga ik nog even over nadenken hoe ik het BNP laat weten. In ieder geval via deze weg dat Hypotheekshop en BNP Paribas en BNP Cardif zich niet aangetrokken voelen om een vergoeding tegen over te zetten.

Les uit deze is dat je er zelf enorm op moet blijven zitten. Ik heb geprobeerd de omzetting met de bank zelf te regelen. Dat had me wel meer tijd gekost maar geen 1.495 euro advieskosten voor afhandeling via de Hypotheekshop. Maar BNP was onbereikbaar en weigerde me een offerte te geven gezien dit via onze Hypotheekshop moest lopen.
Onze man gaat vandaag mailen met wat hij weet en wat het resultaat is. In de tussentijd ga ik wekelijks navragen.

Afijn, voorlopige hebben we zelf al 6.000 euro afgelost en met een beetje geluk gaan we over 1 maand weer 2.000 aflossen op het aflossingsvrije deel.

Toch maar even de redactie van Tros Radar van info voorzien. Wellicht een onderwerp wat meer voorkomt.

Omzetting hypotheek ingang via adviseur

Vandaag stond de afspraak met de hypotheekadviseur om de offerte getekend in te leveren voor omzetting van hybride spaar naar annuitaire hypotheekvorm. Met een beetje geluk gaat dat in per 1 juli. Natasja had de afspraak namens ons en met een kladblok met nog 5 vragen ging ze er heen. Na de afspraak koppelde ze me de antwoorden terug en is het volgende in gang gezet:

- Hypotheek vorm wordt bij bestaande geldgever omgezet
- Nieuwe ORV aangevraagd per 1 juli bij TAF met een maandelijkse premie van 20,71 euro p.m. in annuitaire vorm bij 4% over 24 jaar.
- de afkoopwaarde van boven de 9.000 euro wordt dan afgelost op het annuitaire deel. Deze moet nog officieel bepaald worden op 1 juli.
- onze eerder aangevraagde aflossing van 3.000 euro gaat verwerkt worden op ons aflossingsvrije deel. Samen gaan we al ruim 12.000 euro dit jaar aflossen. Meer dan aanvankelijk gedacht.
- antwoorden op onze vragen:

1.  Vraag over recht van 1e hypotheek in de offerte. Wat bedoelen ze?

Dat gaat erom dat als wij het allemaal niet meer kunnen betalen de hypotheekverstrekker dus het huis te koop zet en dus recht heeft op het geld. Is gewoon een standaard.

2. Omzettingsdatum op 1 juli mogelijk?

Hij gaat vandaag nog alles inscannen en doorsturen en dan ging hij er wel vanuit dat het per 1 juli begint. Maar hij zou dat laten weten.

3. Zijn de adviseur- en omzettingskosten a 1.495,00 aftrekbaar?

Ja 

4. Waren de paspoorten en is dus geregeld. handtekeningen zijn ook allemaal goed gezet.

5. Op welk deel is het beste om de afkoopwaarde op af te lossen?

We lossen af op Annuitair, want dan los je af op op die 100.000,00 en bij die ander (aflossingsvrije deel) alleen de rente ervan en dus niet gunstig. 

Fijn te weten de dat adviseurs- en omzettingskosten dus aftrekbaar zijn, maakt het terugverdienen sneller. Volgend jaar bij de Belastingopgaaf krijgen we dat geld dus terug en kan dat meteen weer naar de aflosspaarpot.

Wij zijn super blij dat we al deze stappen al voortvarend hebben kunnen regelen naar aanleiding van veel leeswerk in blogs van mede consuminderaars en hypotheekaflossers. Het voelt nu al goed.

Aanvulling 27/6: Er is nog wat verwarring op internet over aftrekbaarheid van de advieskosten bij oversluiten en omzetten. Dit op zich is al een verschil. In de hypotheek forum is een discussie te vinden waarbij uiteindelijk bij omzetting de advieskosten wel gerekend worden als aftrekbaar en behorend tot woningschuld. Dat lijkt mij in ons geval ook logisch. We maken kosten om onze aflosvorm (hybride spaar om te zetten naar annuïteit) ook al sluiten we geen nieuwe hypotheek af. Logisch lijkt me ook dat als je elk jaar een advies neemt en betaalt zonder wezenlijke veranderingen zoals rentevastperiode dat je dat niet constant kan aftrekken. Voor mensen die twijfelen, hier de interessante discussie over aftrekbaarheid van de advieskosten.

Omzettingsofferte is binnen

Na ons laatste blog is er druk heen en weer gemaild gisteren met de hypotheekadviseur wat uiteindelijk leidde tot een vrijblijvende omzettingsofferte om onze hybride spaar naar annuïteit te zetten. Dat wordt nog even navelstaren naar de gigantische bedragen van de offerte en alle voorwaarden. Volgens de adviseur zijn we dus voordeliger uit en betalen we voor de gehele exercitie  om dit alles in te regelen inclusief regelen nieuwe overlijdensrisicoverzekering 1.495,00 euro. Daar gaan we maar in mee want BNP wil ons geen offerte sturen of direct zaken doen. Dit laten ze via de adviseur laten lopen.

We mogen kiezen in welk leningdeel we onze afkoopwaarde laten aflossen (op het aflossingsvrije of annuitaire deel) en hij adviseert ons op het annuitaire deel. Wij vinden dat prima. Dat wordt ongeveer 9.292 euro minder op 100.000 euro. Verder had hij al een voordelige ORV gevonden bij TAF met een annuitaire dekking met 4%.

Gezien we zakken in de totaal hypotheekschuld van ongeveer 280.000 naar 270.708 plus nog onze eigen 3.000 extra aflossen zijn we sowieso al minder onder water en hebben we op het totaal al meer afgelost dan we hadden verwacht voor dit jaar.

In de offerte staat een opsomming van bedragen van de hypotheek plus de rente waarbij ze uitgaan van de huidige rente berekend over 30 jaar: hypotheek aflossingsvrij 180.000 + 318.600 en annuitair 100.000 + 134.352.80 = 732,952,80

Hoewel we zoveel over 30 jaar niet zullen gaan betalen is het zien van dit bedrag nog motiverender om te gaan aflossen.
Ook zitten we met 115% - 125% van de executiewaarde, hebben 6,1% jaarlijkse kostenpercentage en bruto last: 1.535,98 euro

Aflossingsvrij 180.000: 885,00 euro
Annuitair 100.000: 650,89 euro

Hier zal dan de afkoopwaarde in mindering worden gebracht waar mee we rond de 1470 euro zouden moeten uitkomen. Waar nog wel een ORV premie van ??? euro bij opgeteld moet worden volgens mij.
Hij gaf in eerdere mail een voordeel van 32,67 in de maandelijkse bruto last.

We gaan door maar heb toch nog wat vragen voor dat er een handtekening komt. Nog niet alles zit in het slotje.

Terugkoppeling van Hypotheekadviseur

Na een week hebben we wat getallen van onze hypotheekadviseur ontvangen met tevens de conclusie dat omzetten naar Annuitair voor ons voordeliger is. Alleen missen we nog veel input en advies. Ik heb inmiddels een paar keer gemaild, het op me in laten werken en weer gemaild met vragen en voor advies. Want als we het nu even in gang gaan zetten kost het ons via hem 1.495 euro en weet ik nog niet genoeg. Die extra kosten moet je ook aftrekken van je voordeel en dat rekende hij net als andere zaken niet 123 door.

Hier wat getallen volgens Hypotheekadviseur:

Huidige maandlast 1.525,92 euro bruto per maand inclusief onze huidige overlijdensrisicoverzekering a 22,33 euro pm.

Per 12/6/15 zou omzetting van de hybride/spaarverzekering naar Annuïteit een afkoopwaarde hebben van 9.292,00 euro wat een bruto maandlast oplevert van 1.470,00 euro. Echter bleek bij doorvragen dit exclusief overlijdensrisicoverzekering bij Annuïteit. Bij navraag kreeg ik het aangepaste voordeel van 32,67 euro per maand bij gelijkblijvende overlijdensrisicoverzekeringspremie a 22,33 euro.

Hierbij wordt de vrijgekomen 9.292,00 afgelost in de hypotheek. Dus staan we nog maar op 270.708 euro hypotheekschuld.

Bij omzetten moeten we een nieuwe overlijdensrisicoverzekering nemen. Dit mag via een andere verzekeraar mits de verzekering maar te verpanden is aan de hypotheek. Na een quick scan via Independer.nl kwam ik nog niet 123 op een voordeligere verzekering en vroeg me ook tevens af waarom onze adviseur niet meteen een voordeligere adviseerde in zijn eerste antwoord. Misschien is blijven bij dezelfde verzekeraar, in ons geval BNP Paribas Cardif, wel de beste optie. Maar dat weet ik niet dus weer aan hem doorgevraagd. Zo heb ik in mijn conceptmail naar hem de volgende vragen gesteld:

[conceptmail]
1) 32,67 euro goedkoper, is dat verschil met een hypotheek inclusief de nieuwe overlijdensrisicoverzekering premie? Waar bij premie kleiner of gelijk is aan de huidige 22,33 euro? Zo nee dan wordt dat verschil kleiner en duurt terugverdienen op omzettingskosten dus langer.

2) is je 22,33 berekening van de premie gebaseerd op onze huidige premie van 2 Niet-rokers? Wij hebben vorige week bij BNP Paribas Cardif gevraagd de polis aan te passen van 1 niet roker / 1 roker naar 2 niet rokers door de Verklaring Niet Roken getekend op te sturen. Weet niet wat dat bespaart momenteel in de huidige polis/premie maar wellicht heeft dat ook invloed.

3) bij nieuwe overlijdensrisicoverzekering, kan die niet 1 op 1 kosteloos door naar nieuwe aflosvorm Annuitair?

4) Gaat de genoemde 9.292 aflossen af van de Annuitaire vorm of in ons Aflosvrije deel?

5) Welke overlijdensrisicoverzekering bij de Annuitaire aflosvorm raad je ons aan waar van je weet dat deze minstens gelijk en lager is als onze huidige die gebaseerd is op 2 niet-rokers? Is dan ook de hoogte van uitkering niet gelijk aan de Annuitaire schuld?

6) Tot slot is in je voordeel ook nog niet de correctie van de BTW teruggaaf berekend vermoed ik.
[/conceptmail]

Wie nog goede aanvullende vragen heeft voor me die ik er bij zou moeten zetten? Voel je vrij ...
Wie zelf mij via berekeningen mijn wel of niet voordeel kan tonen? Voel je vrij te reageren met berekeningen of advies, alle inzichten helpen.

Zelf vanochtend maar weer eens de voorwaarden gelezen van de premie, niet mijn kost maar langzaam is het makkelijker te lezen en voor zich te spreken.

Op naar een voordeligere hypotheek en snellere aflossing.

Handige links over dit onderwerp:
Waar op letten bij afsluiten overlijdensrisicoverzekering met hypotheek

Langs de hypotheekadviseur geweest

Vanochtend langs onze hypotheekadviseur geweest. Na een half uur was ik weer buiten en langer kon ik en hij het ook niet maken. De vraag was of wij voordeliger uit zijn met het omzetten van de Hybride Spaar hypotheek a 100.000,00 euro naar een Annuïteiten hypotheek. De vraag of het verlost zijn van de premie opweegt tegen de Annuïteit in verband met het hypotheekrenteaftrek (HRA) voordeel. Dit voordeel of juist nadeel tussen de 2 hypotheekvormen moet ik nog tussen mijn oren krijgen. Wel waren we er over uit dat oversluiten geen enkel voordeel heeft. En gezien ons huis onder water staat niet echt mogelijk om bij te lenen als we dat voor de aflosboete (+/- 30.000,00 totale kosten incl. notaris) moeten doen. En dat zouden we moeten in ons geval want kunnen we het bedrag niet in 1 x ophoesten.

Verder werd duidelijk dat nu omzetten naar annuïteit of pas per 1 mei 2019, als de rentevastperiode afloopt, niets uitmaakt. Later levert geen voordeel.

De hypotheekadviseur (Hypotheekshop) gaat nu uitrekenen waar we uiteindelijk op uitkomen bij een omzetting naar Annuïteit. Of het nadeel van de verminderde HRA over de looptijd opweegt tegen de premie.

Verder geeft onze hybride spaar hypotheek de garantie dat we 100.000,00 euro terugkrijgen en het hier niet om een beleggingshypotheek gaat. Volgens de adviseur vooral houden tenzij annuïteit voordeliger is.

Mijn vraag over hoe het advies van woekerpolisvrij.nl a 9.777,00 euro, voordeel kon bieden op de afkoop van de polis door een ander product te nemen, was het antwoord dat het enkel mogelijk zou zijn als onze huidige geldgever (BNP Paribas, destijds UCB) ons een bankspaarproduct zou bieden. Dan ben je van de premie verlost zijn. Maar die biedt BNP Paribas niet, enkel de annuïteit.

Verder vond hij het verstandig dat wij altijd zorgen dat we een bepaalde hoogte aan vaste hypotheeklast behouden, in ons geval ongeveer 1.000,00 euro p.m. (netto) en daarbij zelf de ruimte hebben om 500,00 euro extra af te lossen ipv 1.500,00 als vaste hypotheeklast te houden.

Over 4 jaar als onze rentevastperiode van 10 jaar is verlopen, kan oversluiten wel een interessante mogelijkheid zijn als een andere geldgever een betere rente aanbiedt dan de huidige. Hierbij kan je de  spaar hypotheek niet meer verhogen,  maar heb je wel de mogelijkheid dit om te zetten naar bankspaar of annuïteit. Laatste zou alleen interessant zijn als dat dus voordeliger is en dan zouden we dat nu ook kunnen doen. Onze opgebouwde huidige spaar van 8.324,00 euro kan dan afgelost worden in de hypotheek bij de afkoop.
Tegen die tijd kunnen we ook overwegen om van de Aflossingsvrije deel een gedeelte annuïteit te maken. Dat vind ik zelf ook wel een interessante optie.
Zelf extra aflossen of via de hypotheeklast is in principe hetzelfde. Enige is bij extra aflossen je er meer vrijheid in hebt om het te doen.

Ik wacht zijn berekening af en hoop nu nog die berekening van wel of geen voordeel tussen mijn oren te krijgen. Want bij de huidige hybride spaar is het wel zo dat als we over 4 jaar een nieuwe, en de verwachting is een lagere rente, ook een hogere premie betalen op de hybride spaar. Dat lijkt mij niet aantrekkelijk vs annuïteit maar dat moet ik nog even uitzoeken om te snappen.

UITLEG
Hybride (spaar) hypotheek: http://www.hypotheekspecialist.nl/page/59/hybridehypotheek.html
Bij ons is spaar wel gegarandeerd en is belegd in spaarfonds.

Annuïteiten hypotheek: http://www.hypotheekspecialist.nl/page/9/annuteitenhypotheek.html